Bùng nổ tranh chấp chủ đầu tư và khách hàng

Các vụ người mua nhà và chủ đầu tư đâm đơn kiện lẫn nhau liên tục nổ ra. Nhưng hiện không có luật nào quy định cụ thể về việc phân xử. Hợp đồng giữa các bên cũng không giúp bảo vệ người mua nhà. 

Mới đây một khách hàng tại chung cư Pasteur Court, một trong "ngũ giác đài" cao cấp bậc nhất tại TP HCM đâm đơn kiện chủ đầu tư Vạn Thịnh Phát vì đơn phương hủy hợp đồng. Chủ đầu tư này đã chấm dứt hợp đồng bán nhà cho khách trong bối cảnh giá căn hộ tại đây đã tăng từ 240.000 USD lên gần 500.000 USD. 

Một trường hợp khác, ông Nguyễn Hữu Ánh, khách hàng của Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ - Địa ốc Hoàng Quân, khởi kiện công ty này vì hủy hợp đồng bán đất tại Thủ Thiêm cho ông. Đáp lại, Hoàng Quân kiện ông Ánh vì xâm phạm danh dự uy tín doanh nghiệp. 

Mới đây nhất, hơn 20 hộ gia đình tại The Manor TP HCM đã khiếu nại chủ đầu tư Bitexco về việc chậm giao nhà và nhà bàn giao không giống như nhà mẫu mà chủ đầu tư này đã cam kết. Theo đó, các hộ gia đình này cáo buộc chủ đầu tư giao nhà không đúng diện tích như cam kết, chất lượng công trình không đảm bảo, người mua chưa được chuyển quyền sở hữu căn hộ dù đã bàn giao nhà... Tại The Manor Hà Nội, hơn 10 hộ gia đình cũng đang yêu cầu Bitexco đền bù chậm giao nhà theo quy định của hợp đồng, đồng thời nhờ luật sư tư vấn pháp lý để khởi kiện trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đền bù.



Mua nhà từ lúc công trình mới khởi công, chủ đầu tư lại không cung cấp bản thiết kế chi tiết và hợp đồng không quy định cụ thể về chất lượng nhà, khách hàng có thể phải chịu thiệt. Ảnh: Hoàng Hà 

Hợp đồng lỏng lẻo, luật lòng vòng 

Theo Luật sư Đỗ Trọng Hải, Giám đốc Công ty Luật Bizlink, những vụ kiện cáo giữa người mua nhà và chủ đầu tư nổ ra gần đây chủ yếu xuất phát từ sự thiếu minh bạch trên thị trường nhà đất và hợp đồng mua bán nhà không chặt chẽ. Theo đó, trong nhiều năm, người mua nhà thường ở thế bất lợi hơn so với chủ đầu tư, đặc biệt các chủ đầu tư nhà nước. 

Trong điều kiện đó, theo ông Hải, người mua nhà không có cơ hội đàm phán về hợp đồng và các thủ tục, mà thường chấp nhận hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn. Đồng thời, thông tin về các dự án không được công bố rộng rãi, nên người mua nhà cũng không có cơ hội tìm hiểu kỹ về bất động sản trước khi đặt bút ký hợp đồng. Thậm chí, nhiều người mua nhà chấp nhận mua theo hình thức "góp vốn" hay bằng giấy viết tay, mà không cần đến hợp đồng. Vì thế, khi có trục trặc xảy ra, lợi thế vẫn thuộc về chủ đầu tư và quyền lợi cho khách hàng khó được bảo đảm. 


Thêm vào đó, nhiều khách hàng không chú ý đến mặt pháp lý trong mua bán nhà cửa. "Pháp luật về đất đai, nhà cửa tại Việt Nam rất phức tạp, nhưng người mua nhà lại ít khi tìm hiểu cặn kẽ mà thường quen với thỏa thuận miệng, giao kết đại khái", ông Hải nhận xét. 

Ông Trần Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh một công ty cổ phần tại Hà Nội cũng rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan" vì bên bán nhà "lật kèo". Đầu năm nay ông Tuấn ký hợp đồng mua một căn nhà tại quận Hoàn Kiếm giá 20 tỷ đồng với một công ty bất động sản. Ông Tuấn đặt cọc 500 triệu đồng và hẹn một tháng sau nhận nhà.

Tuy nhiên, công ty địa ốc này đang cho một nhà hàng thuê lại căn nhà, nên một tháng sau thời hạn trong hợp đồng, công ty vẫn không thể bàn giao. Ông Tuấn vì muốn nhanh chóng nhận được nhà, đồng ý cùng công ty trả tiền bồi thường hợp đồng cho bên thuê 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến lúc này, công ty kinh doanh bất động sản không đồng ý mà đưa ra hai lựa chọn: hoặc ông Tuấn mua với giá 22 tỷ đồng và tự đòi nhà từ người thuê, hoặc mua với giá 24 tỷ đồng thì công ty sẽ đòi nhà giúp. 

Hiện ông Tuấn không đồng ý với đề xuất này của công ty địa ốc. Đáng chú ý, ngoài hợp đồng mua bán nhà, 2 bên không có thỏa thuận nào khác bằng văn bản, mà đều thỏa thuận miệng hoặc dùng tin nhắn điện thoại để trao đổi. 

Theo GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên Môi trường, trong bối cảnh nhà đất được chủ đầu tư tung ra thị trường ít, mà người mua thì nhiều, việc bảo đảm quyền lợi cho khách hàng ít được quan tâm. Hơn nữa, nhiều trường hợp mua nhà "trên giấy" nên người mua cũng không hình dung được căn nhà mình mua ra sao.

Chị Hà, nhân viên Công ty Âu Lạc cho hay, chị phải "lót tay" cho nhân viên kinh doanh tại một khu căn hộ có tiếng cao cấp tại Hà Nội để được "đội" lên trong danh sách khách hàng chờ mua. Chủ đầu tư khu căn hộ này tung ra 160 căn hộ trong một đợt, nhưng chỉ trong 3 ngày đầu đã có tới trên 600 người đăng ký mua. "Đến khi nhận được thông báo được mua nhà, mình mừng quá, nên cũng không chú ý đến hợp đồng", chị Hà thừa nhận. 

Luật Nhà ở ban hành năm 2005 quy định, trong trường hợp có tranh chấp về nhà ở, Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết thông qua hòa giải. Trong trường hợp hòa giải bất thành, vụ việc được xử lý theo Luật Dân sự. Tương tự, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/1 cũng quy định, mọi tranh chấp đều xử lý như đối với hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, hiện hầu hết hợp đồng mua bán nhà chưa có các điều khoản cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của 2 bên cũng như những điều khoản về chất lượng nhà. 

Cùng với đó, hiện chưa có cơ chế quản lý rủi ro cho khách hàng. Khi chủ đầu tư phá sản, quyền lợi của người mua nhà khó được bảo đảm. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư "sang tay" dự án cho đơn vị khác, nhưng người mua nhà cũng không được thông báo, hoặc thông báo chậm...

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, thừa nhận, việc tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư phát sinh ngoài dự liệu của những người làm luật. "Thực tế trên thị trường diễn biến nhanh hơn những quy định của luật", ông Hà nói. 

Vị Cục trưởng này cho hay, thời gian tới Cục Quản lý nhà sẽ nghiên cứu ban hành một hướng dẫn cụ thể về hợp đồng mua bán nhà với những tiêu chí, điều khoản cần nêu rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, ông Hà không cho biết thời điểm ban hành hướng dẫn này. Đồng thời, cơ quan quản lý sẽ không ban hành tiêu chí phân loại nhà cao cấp hay bình dân, mà yếu tố này sẽ do thị trường quyết định.