Nguồn: Numbeo.com

Hãy nhìn vào hình trên! Bốn trong năm thành phố có mức định giá cao nhất đều ở Trung Quốc. Hồng Kông có tỷ lệ giá/thu nhập gần 37 lần. Bắc Kinh là 33 lần, Thượng Hải gần 27 lần, và Quảng Châu là hơn 25 lần. Tất cả các thành phố trên đều lớn hơn mức định giá của những thành phố tại các quốc gia mới nổi khác như Singapore là 22 lần, hoặc Băng Cốc là 20 lần. Thành phố đắt đỏ nhất phương tây là Luân Đôn cũng chỉ có tỷ lệ giá/thu nhập ở mức 16 lần, tiếp theo là Vancouver với gần 10 lần, Sydney là 9 lần (cao hơn 10 lần là mức tôi chú ý quan sát), và cuối cùng là thành phố San Francisco và Los Angeles chỉ khoảng 8 lần. Tỷ số giá/thu nhập bình quân đối với lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc, bao gồm các khu vực nông thôn ít đắt đỏ và các thành phố nhỏ, là khoảng 15.7, vẫn còn cao hơn nhiều so với Luân Đôn.

Harry Dent chỉ ra ba lý do khiến bong bóng bất động sản Trung Quốc là lớn nhất thế giới: (1) Được hỗ trợ bởi chính sách nới lỏng chưa từng có tiền lệ của chính phủ và tỷ lệ tiết kiệm cao; (2) Văn hóa người Trung Quốc chỉ thích sở hữu bất động sản trong khi ít mặt mà với cổ phiếu hay trái phiếu; (3) Nhà đầu tư ở Trung Quốc ít có nơi nào để đầu tư (vì bị kiểm soát chặt) ngoài thị trường bất động sản. Đó là lý do tại sao bong bóng bất động sản Trung Quốc còn phình to hơn cả bong bóng cổ phiếu và chính phủ Trung Quốc luôn tìm mọi cách để tránh cho bong bóng này không bị đổ vỡ.

Dấu hiệu của Bong Bóng Trung Quốc sắp đổ vỡ: Những thành phố ma

Harry nói: “Trong khi các quốc gia trên thế giới in tiền, Trung Quốc đang in ra các căn hộ cao cấp!” Phần điên rồ nhất của câu chuyện này là Trung Quốc đã không làm gì để ngăn chặn bong bóng này. Họ nỗ lực đẩy mạnh chính sách đô thị hóa và quyết tâm di chuyển 250 triệu người từ nông thôn lên các khu vực thành thị, từ bây giờ cho đến năm 2026. Điều đó thực sự điên rồ!

Vào lúc này, khoảng 24% các căn hộ cao cấp ở các thành phố lớn Trung Quốc là những căn phòng trống không. Đó vẫn chưa phải là điều tệ nhất. Có nhiều thành phố được xây dựng mới trên khắp đất nước Trung Quốc, trong đó có một số thành phố lớn đủ cho 1 triệu dân sinh sống, nhưng hoàn toàn là các khu đô thị ma.

Trung tâm thương mại và khu phức hợp lớn nhất thế giới New Century Global Center được xây dựng ở Thành Đô, gần như trống không. Theo thiết kế ban đầu, đó là công viên bảo tàng và bãi biển xinh đẹp nhưng giờ đây, Trung Quốc phải chuyển nó thành một khu du lịch vì không thể thu hút bất cứ khách thuê nào. Nó giống như Disneyland bị xây dựng quá mức.

Tòa nhà chọc trời Sky City ở Hồ Nam, là tòa nhà cao nhất thế giới với 838 mét (khoảng 202 tầng) được xây dựng trong thời gian ngắn nhất – khoảng 90 ngày – giờ đây chỉ là nơi để câu cá. Hai năm sau khi việc xây dựng bị gián đoạn do lo ngại về vấn đề an toàn xây dựng, toàn bộ diện tích 2.6 hécta của tòa nhà trở thành các bể chứa nước và chủ các căn hộ sử dụng nó để… nuôi cá!

Cuối cùng là Thiên Đô Thành ở Hàng Châu, được thiết kế để trở thành một Paris thu nhỏ, và tất nhiên cũng có tháp Eiffel cao 108 mét ở khu vực trung tâm. Hàng Châu cũng là nơi có các phiên bản thu nhỏ của Thủ Đô Viên (Áo) và các thành phố nổi tiếng khác trên thế giới. Nhưng dự án thất bại hoàn toàn (chính xác thì bị bỏ rơi), và chính quyền cộng sản đi xây dựng một thành phố mới ở Quảng Châu, ngay ở phía nam Hàng Châu.

Khu đô thị Thiên Đô Thành được xây từ năm 2007 nổi tiếng với công trình nhái thành phố Paris của Pháp, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Theo báo chí địa phương, khu vực này giờ đã trở thành “thị trấn ma” vì gần như không có người ở.

Trung Quốc hiện nay có tổng cộng 470 tòa tháp cao chọc trời với chiều cao hơn 151 mét, và 332 tòa tháp khác đang xây dựng cũng như 516 tòa tháp đang được thiết kế nhưng chưa được cấp phép. Trung Quốc đang thực hiện phương châm của bộ phim giả tưởng Field of Dreams: “Hãy cứ xây các toàn nhà, và mọi người sẽ đến”

Sự đổ vỡ bong bóng Bất Động Sản Trung Quốc có lặp lại kịch bản của Nhật Bản những năm 90?

Để tìm ra câu trả lời, bạn phải hiểu cách thức hoạt động của hệ thống tài chính Trung Quốc. Chính quyền trung ương Trung Quốc muốn tăng trưởng thật nhanh. Họ rót tiền xuống các chính quyền địa phương để đạt được mục tiêu tăng trưởng. Chính quyền trung ương cũng đứng đằng sau các chính quyền và doanh nghiệp địa phương để giúp họ có thể vay nợ nhiều nhất có thể, với chi phí thấp hơn, nhằm tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Các nhà lãnh đạo ở địa phương đã móc nối với những người kinh doanh và buôn bán theo chiều hướng họ mà muốn.

Chính phủ Trung Quốc cũng giữ lãi suất ở mức thấp để hỗ trợ cho các ngân hàng và khuyến khích hoạt động đi vay và xây dựng. Nhưng chính vì lãi suất tiền gửi thấp một cách giả tạo (ở mức 3% – thấp hơn cả lạm phát), các cơ quan quản lý đã khiến người tiết kiệm Trung Quốc bắt buộc phải tìm đến các sản phẩm tài chính sinh lợi nhiều hơn. Thêm nữa nguồn vốn chỉ ưu tiên cho chính quyền địa phương và các doanh nghiệp nhà nước – 97% doanh nghiệp nhỏ không thể tiếp cận với các khoản vay ngân hàng. Đây là điều kiện thuận lợi để hệ thống ngân hàng bóng tối (shadow banking) phát triển mạnh ở khu vực tư nhân ở Trung Quốc, vốn đã tạo ra cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn ở Hoa Kỳ vào năm 2007.

Ngân hàng bóng tối (shadow banks) – đúng như tên gọi của nó hoạt động núp đóng dưới hình thức ngân hàng truyền thống. Thông thường, ngành ngân hàng truyền thống huy động tiền từ người gửi tiền (depositor) hoặc vay từ ngân hàng trung ương để mang đi cho vay và phải chịu sự giám sát chặt chẽ của luật pháp.Tiền gửi của người dân được chính phủ bảo lãnh.

Tuy nhiên, tiền có thể được chuyển từ người tiết kiệm sang người đi vay qua nhiều đường không liên quan đến các ngân hàng. Ví dụ, một cá nhân hay doanh nghiệp có thể cho người khác vay trực tiếp. Một doanh nghiệp có thể mượn tiền từ hàng nghìn người tiết kiệm phát hành trái phiếu, hoặc một quỹ hưu trí có thể đổ tiền vào quỹ đầu tư và quỹ này lại cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa vay tiền.

Shadow banks tạm hiểu là các định chế tài chính phi ngân hàng, phát hành chứng khoán huy động vốn từ người dân, rồi sau đó đem đi cho vay hoặc đầu tư. Shadow banks có thể là các ngân hàng đầu tư, các quỹ phòng vệ, các quỹ thị trường tiền tệ,… Nguồn gốc của tên gọi shadow bank là do các định chế này không chịu sự ràng buộc của các quy định ngân hàng truyền thống, không có người gửi tiền (depositor) thông thường và cũng không thể vay mượn tiền từ ngân hàng trung ương trong trường hợp khẩn cấp.

Các công ty quản lý tài sản lấy tiền từ các nhà đầu tư, và đưa nó vào trong các quỹ cho vay thị trường bất động sản cũng như các dự án cơ sở hạ tầng bằng mức lợi suất cao hơn so với lãi suất khi gửi tiền vào ngân hàng. Hãy nhìn xem lĩnh vực ngân hàng bóng tối của Trung Quốc đã lớn lên nhanh đến như thế nào: