Nguồn cơn của "sóng" bất động sản Long Thành

Thị trường bất động sản Long Thành khoảng 2 năm trở lại đây được đánh giá là có những biến động rất mạnh. Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản, từ năm 2018 đến 2019, giá đất tại khu vực này đã tăng gấp đôi. Cụ thể, năm 2018, sau khi dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành được phê duyệt, giá đất Long Thành đã có dấu hiệu "nhảy múa" so với trước đó, mức giá lên khoảng 8 - 15 triệu đồng/m2. Và đến năm 2019 thì mức tăng bình quân dao động từ 15 - 30 triệu đồng/m2.

Nhận định về sự biến động này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng đây là sự tăng vọt về giá đất: "Trong năm 2020, dù thị trường chung chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, nhưng tại Long Thành, bất động sản vẫn tiếp tục tăng giá so với năm 2019".

Lý giải về hiện tượng này, vị chuyên gia nêu 3 nguyên nhân cơ bản.

Thứ nhất, đó là do hiện tượng xây dựng sân bay Long Thành, đã khiến cho giá đất khu vực Long Thành và xung quanh bị đẩy lên.

Thứ hai, là do nguồn cung từ thị trường TP.HCM gần như biến mất trên thị trường, đặc biệt là khi giá bất động sản tại TP.HCM đang tăng rất mạnh và có sự tăng ảo. Qua đó, các nhà đầu tư sẽ tìm đến những vùng đất mới để tìm kiếm cơ hội, và Long Thành là một điểm đến như vậy.

"Số liệu về nhu cầu tìm kiếm, quan tâm tới bất động sản của Long Thành cũng như Đồng Nai mà các đơn vị nghiên cứu đưa ra, chính là một lời giải thích cho hiện tượng đó", ông Đính nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Thứ ba, với việc Đồng Nai định hướng tập trung đầu tư cho "tam giác vàng" gồm Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch, và bên cạnh đó là việc TP.HCM đề xuất phát triển TP. Thủ Đức, thì đây chính là 1 thành phố về tài chính, đào tạo ra lao động chất lượng cao.

"Tham vọng của đề án phát triển TP. Thủ Đức là khu vực này sẽ chiếm tỷ trọng, mang đến giá trị GDP rất lớn, mục tiêu hướng đến thì sẽ có hàng triệu lao động chất lượng cao.

Tại đây sẽ phải ưu tiên phát triển các trung tâm tài chính, sáng tạo, công nghệ. Lao động tại khu vực có thu nhập cao, nhu cầu chất lượng sống cao. Nếu phát triển nơi ở cho nhóm lao động này tại TP.HCM thì sẽ rất khó vì không còn quỹ đất. Do đó, đây chính là cơ hội cho các vùng giao thoa như Bình Dương, Đồng Nai,… Do vậy, không chỉ Long Thành mà cả khu vực phía Đông Nam bộ đang có hiện tượng tăng giá", ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn đánh giá, Long Thành là một dự án rất lớn của Việt Nam trong 50 năm tới đây. 

"Trong 2 năm qua, lượng tin của batdongsan.com.vn ghi nhận ở 3 mốc: Tháng 10/2018: 5.000 tin; tháng 10/2019: 10.000 tin và tháng 10/2020: 6.000 tin. Lượng truy cập vẫn duy trì theo 3 mốc này trung bình ở 800 - 10.000 vào bất động sản Long Thành. Mặc dù thời gian qua do ảnh hưởng của Covid-19 nhưng lượng truy cập vẫn ở 80.000 lượt. Ngoài ra, tháng 6 tới tháng 8 vừa qua có một số thông tin chưa tốt của thị trường xoay quanh về đất nền nên mới dẫn đến đôi chút sụt giảm", vị chuyên gia chia sẻ.

Theo đó, xét về mặt số liệu, lượng quan tâm và chỉ số chung ở thị trường Long Thành đang tốt lên. Nếu có quy hoạch ổn định thì lượng quan tâm và mặt bằng giá được dự báo sẽ tiếp tục tốt hơn.

Đồng quan điểm với đơn vị nghiên cứu, TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ: "Điều thứ nhất tôi muốn nhấn mạnh rằng, ở Việt Nam nếu có một đô thị nào mới và lớn trong 50 năm nữa thì chỉ có thể là Long Thành. Vì không còn nơi nào còn đất, có vị trí đẹp, có nhiều thuận lợi về hạ tầng, vị trí. Chính Quốc hội cũng đã cân nhắc rất kỹ về việc phát triển Long Thành với các tiềm năng để có thể phát triển tầm cỡ với khu vực. Đây chính là một thành phố mới của Việt Nam".

Tiềm năng trong tương lai gần của Long Thành là điều đã được thị trường và chuyên gia công nhận. Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa vẫn đặt ra một số lo ngại: "Như các chuyên gia cũng đã nói, Long Thành là một thành phố của nhiều tiềm năng song lại đặt ở trong khu vực phát triển nông nghiệp. Nên chăng Chính phủ, Trung ương cần có những quy hoạch dài hạn cho khu vực này". Bởi, thực tế thì đã có một số doanh nghiệp lớn, trong đó có Tập đoàn Đất Xanh tập trung phát triển vào đây, tức là đã có tầm nhìn dài hạn về khu vực này. Song, theo TS. Nghĩa thì doanh nghiệp cần có quỹ vốn lớn để sẵn sàng phát triển dài hạn vì có thể sẽ phải tự quy hoạch đầu tư hạ tầng, mở thêm các đường, trường, trạm.

Thêm vào đó, tiềm năng phát triển Long Thành cần được nhìn dài hạn hơn. "Được biết, hiện có 18,7 tỷ USD đổ vào dự án Long Thành nhưng tôi cho rằng vậy là chưa đủ. Nơi đây có lẽ phải cần đến 30 tỷ USD. Bởi nơi đây rồi sẽ thu hút dân cư đến sống, sẽ đòi hỏi phát triển lâu dài với các công trình gắn với sự phát triển về nhà ở, logistic…", TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Có ý kiến cho rằng, TP.HCM tương lai có thể phải di chuyển 1/3 dân cư và có nghĩa là về lâu dài, cơ cấu lại dân số tại TP.HCM sẽ không còn nơi nào khác có thể di chuyển tới ngoài Long Thành. Và nơi đây sẽ trở thành nơi liên tỉnh, liên vùng gắn chặt với TP.HCM.

Cơ hội lớn nhìn từ Long Thành

Tại tọa đàm "Bất động sản Long Thành cất cánh cùng sân bay" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã nhận định: Dự án sân bay quốc tế Long Thành được xem là đòn bẩy tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản của khu vực. Theo quy hoạch, sân bay Long Thành có quy mô 5.000ha, có công suất chứa 100 triệu hành khách và 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.

Khi sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động, Long Thành sẽ trở thành trung tâm của “thành phố sân bay” và là tâm điểm kết nối giao thương của cả khu vực. Trong tương lai không xa, nhu cầu sở hữu bất động sản để phát triển thương mại - dịch vụ và các loại hình kinh doanh ở đây sẽ tăng vọt.

"Với vị trí “trời cho” như vậy, chắc chắn Long Thành sau khi xây dựng sẽ trở thành cảng hàng không bận rộn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong tương lai gần", ông Hà nhấn mạnh.

Theo đó, với quốc gia, sân bay Long Thành ở vị trí trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là đầu mối của những tuyến đường quan trọng nhất trong vùng Long Thành, Tân Sơn Nhất - Long Thành - Dầu Giây, Long Thành - Cái Mép. Vị trí đầu mối này đưa Long Thành trở thành tầm cỡ cảng cửa ngõ quốc gia và giữ vai trò là một trong ba cực của hệ thống logistics vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, gồm sân bay Long Thành, sân bay Tân Sơn Nhất và cảng nước sâu Cái Mép.

Bên cạnh đó, do vị trí trung tâm của khu vực châu Á - Thái Bình Dương, sự xuất hiện của cảng trung chuyển hàng không quốc tế Long Thành sẽ tạo cho Việt Nam trở thành điểm hội tụ văn phòng điều hành của các công ty đa quốc gia, các trung tâm thương mại, tài chính, ngân hàng và kéo theo là nơi tổ chức các hội nghị, hội thảo, cuộc thi quốc tế, phát triển du lịch, chăm sóc sức khỏe, giao lưu văn hóa, thể thao..., các hoạt động góp phần đẩy mạnh, đưa hình ảnh Việt Nam ra quốc tế.

Với những tiềm năng có được, vị Phó Chủ tịch VNREA tin tưởng Long Thành sẽ trở thành mảnh đất “màu mỡ” và là kênh đầu tư sinh lợi thu hút các nhà đầu tư lớn ở nhiều lĩnh vực, trong đó nổi bật là bất động sản.

Ở một khía cạnh khác, đối với các nhà đầu tư bất động sản, đất nền Long Thành trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Hiện tại, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, giá đất tại Long Thành, Đồng Nai đang ở mức tương đối thấp, nhiều khu vực chỉ từ 20 - 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, với sự phát triển nhanh về cơ sở hạ tầng như hiện tại của địa phương, nhiều chuyên gia dự đoán, mức giá đất khu vực cận sân bay có thể sẽ tăng nhanh.

Đồng tình với quan điểm ấy, PGS.TS Trần Kim Chung đã chỉ ra 6 cơ hội hiện hữu lan tỏa từ sức nóng của bất động sản Long Thành hiện tại và trong tương lai.

Một, "thành phố sân bay" Long Thành và vùng "tam giác kinh tế" sân bay Thủ Đức - Biên Hòa - Long Thành sẽ là tâm điểm thu hút đầu tư, phát triển. Và bởi vậy, trong phạm vi 30km từ trung tâm sân bay, các địa bàn sẽ bị thu hút để trở thành các địa bàn phục vụ cho sân bay.

Hai, vùng ảnh hưởng lan tỏa tích cực đối với thị trường bất động sản du lịch, dịch vụ, nghỉ dưỡng. Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ được hưởng lợi cho các hoạt động du lịch và bất động sản du lịch. Cùng với việc hình thành sân bay lớn Long Thành, việc tiếp cận Bà Rịa - Vũng Tàu để khai thác lợi thế du lịch nghỉ dưỡng sẽ có một cú hích mạnh.

Ba, Mũi Né (Bình Thuận) cũng được lợi thế từ phát triển sân bay Long Thành trong việc tiếp cận thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ. Việc sân bay Long Thành phát triển đã làm giảm thiểu hạn chế về giao thông tiếp cận đến Mũi Né (Phan Thiết như hiện nay). Bên cạnh đó, việc giảm thiểu gần 50km, làm cho Mũi Né trở thành địa bàn có khoảng cách 150km là khoảng cách được quy định là vùng ảnh hưởng của sân bay, thay vì khoảng cách 200km như hiện nay.

Thứ tư, Thủ Dầu Một nằm đối xứng với thành phố sân bay Long Thành qua trục Biên Hòa - Thủ Đức, một địa bàn phát triển công nghiệp sẽ kết nối vào mạng phát triển Long Thành, Thủ Đức, Biên Hòa, Thủ Dầu Một, từ đó tạo thành một tứ giác phát triển công nghiệp mạnh phía Bắc TP.HCM. Điều này sẽ dần dần giảm tải cho hoạt động công nghiệp tại địa bàn TP.HCM.

Năm là, Long An, Tiền Giang một mặt sẽ được ảnh hưởng lan tỏa của bất động sản công nghiệp, một mặt được ảnh hưởng bởi bất động sản nông nghiệp. Các sản phẩm nông nghiệp của Long An và Tiền Giang sẽ có cơ hội tiếp cận với các thị trường lớn thông qua cảng trung chuyển lớn Long Thành. Vì vậy, Long An và Tiền Giang có cơ hội phát triển bất động sản nông nghiệp./.