TIN TỨC

fanpage

Thống kê truy cập

  • Online: 8
  • Hôm nay: 263
  • Tháng: 10712
  • Tổng truy cập: 5144030
Chi tiết bài viết

Vẫn lạc quan quá mức với cổ phiếu bất động sản

Trên thị trường có đầy rẫy những tin đồn “giời ơi đất hỡi” vốn dĩ chẳng chứa đựng một chút thông tin khả dĩ có thể tin được, nhưng không vì bất cứ lý do gì, không ít nhà đầu tư vẫn tin. Họ hỏi “không có lửa sao có khói?” và cứ cho rằng ở Việt Nam tin đồn ra trước, tin thực ra sau.

Nhà đầu tư đang có xu hướng lạc quan quá mức đối với các doanh nghiệp bất động sản

niêm yết tại Hose, Hnx và đăng ký giao dịch trên UpCom. Ảnh TL SGT

Từ khi thông tin về việc xây sân bay Long Thành “nóng” trên các phương tiện truyền thông và cả diễn đàn Quốc hội kỳ họp vừa qua, một số cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản cứ biến động nay lên mai xuống bởi nhà đầu tư rỉ tai nhau công ty A; B; C; D... có quỹ đất ở Long Thành nhiều. Nếu nhà đầu tư nào đó thận trọng, đọc kỹ báo cáo tài chính, không thấy các công ty nọ có quỹ đất ở Long Thành, thì lại xuất hiện cũng những đơn vị ấy, nhưng quỹ đất ở Đồng Nai, Sông Bé hoặc các địa phương lân cận. Muốn thẩm định giá bất động sản tốt xấu, thì cứ các dự án ở TPHCM mà đánh giá. Các khu đô thị, căn hộ cao cấp, nền đất ở TPHCM cung vẫn đang cao hơn cầu, hà cớ gì người có nhu cầu thật lại không mua, mà phải chạy ra tận Long Thành, hoặc Đồng Nai, hoặc Sông Bé mà đầu tư?

Nhà đầu tư đang có xu hướng lạc quan quá mức đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Hose, Hnx và đăng ký giao dịch trên UpCom. Hỏi cả trăm công ty địa ốc, ai cũng trả lời “nói chung sản phẩm nhà đất năm nay bán được”. Họ dường như quên mất một yếu tố cơ bản là nợ vay ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản hiện tại lớn nhất trong số các nhóm công ty. Và lãi suất mà các tổ chức tín dụng áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản cũng cao nhất trong tất cả các ngành nghề. Ngoài nợ ngắn hạn, dài hạn, một chỉ tiêu mà nhà đầu tư nên chú ý là chi phí tài chính, trong đó điểm nhấn là chi phí lãi vay.

Một đại gia bất động sản kể hiện nay hầu hết các công ty địa ốc đều sử dụng “chiêu” bán sản phẩm lúc đầu giá thấp hơn lúc sau, càng mua chậm giá càng mắc. Đại khái dự án XYZ mở bán, khoảng một phần ba số căn hộ đầu tiên được bán với giá ABC đồng/căn. Giá bán một phần ba số căn hộ thứ hai là ABC đồng +10%/căn và một phần ba số căn hộ còn lại được bán giá ABC đồng +20% (thậm chí 30-40%)/căn. Đấy là cách thức nâng giá bán của chủ đầu tư và bản thân các đại lý cũng phải áp dụng. Ông nói biên lợi nhuận của một phần ba căn hộ đầu tiên có thể thấp, nhưng biên lợi nhuận bình quân của cả dự án lại không hề thấp, vẫn đạt được mục tiêu của chủ đầu tư đề ra, đồng thời những người mua trước, dù đầu tư hay mua để ở, nếu bán lại họ có thể bán bằng giá của người mua sau, tức có lời. Mà có lời, họ mới tiếp tục đầu tư.

Hiếm có dự án bất động sản nào được xây dựng hoàn toàn bằng vốn tự có của chủ đầu tư, mà hầu hết vay ngân hàng. Dự án nào vay vốn tỷ lệ 30-50% được đánh giá là tốt. Các nhà thầu xây dựng cũng yên tâm vì một khi vay nợ thấp, chủ đầu tư có khả năng thanh toán đúng hạn các phần công trình nghiệm thu cao. Còn tỷ lệ nợ vay cao, vốn đối ứng thấp, đến khi bán sản phẩm ngân hàng lại tài trợ cho người mua vay tiền một lần nữa, coi như rủi ro của doanh nghiệp ấy thuộc dạng hàng đầu. 

Gần đây khi không thể tiếp tục vay vốn ngân hàng, một số công ty bất động sản niêm yết quay sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tất nhiên lãi suất trái phiếu doanh nghiệp cao hơn hẳn vay ngân hàng, tầm 11-12%/năm. Một số khác sử dụng phương thức phát hành cho đối tác riêng lẻ hoặc cổ đông hiện hữu để tăng vốn (pha loãng cổ phiếu) và dùng tiền thu từ phát hành để trả bớt nợ. Bằng cách này, nợ vay có hạ xuống, nhưng số lượng cổ phiếu lưu hành của công ty tăng vọt, và giá trị sổ sách thấp. Nhìn trên Hose, vốn điều lệ của các công ty bất động sản giờ đây đều ngàn ngàn tỉ đồng, có doanh nghiệp vốn điều lệ gần 10.000 tỉ đồng, mà doanh thu chưa đầy ngàn tỉ đồng, còn lợi nhuận sau thuế có mấy chục tỉ đồng.

So sánh thấy rõ quy mô vốn của những “ông lớn” bất động sản như thế có kém gì các ngân hàng thương mại, trong khi thị giá cổ phiếu của họ cũng ngang ngửa thị giá cổ phiếu ngân hàng cấp thấp (dưới hoặc quanh mệnh giá). Điều này đã khiến cho mặt bằng P/E toàn thị trường Việt Nam đang ở mức cao, từ tầm 11-12 lần năm ngoái lên 16-17 lần năm nay (đã loại trừ những trường hợp cổ phiếu “không giống ai” P/E từ 40-50 lần trở lên). Trên thực tế cổ phiếu các lĩnh vực hàng tiêu dùng, chế biến thực phẩm, đồ uống, phân phối, bán lẻ, dược phẩm... thường có P/E cao, trên dưới 20 lần do chúng có tính phòng thủ và mức tăng trưởng ổn định về doanh thu lợi nhuận trước mắt cũng như trung, dài hạn.    

Những cổ phiếu đang thu hút dòng tiền bất chấp VN-Index xanh hay đỏ đều là những chứng khoán có câu chuyện riêng như M&A, đi thâu tóm hoặc bị thâu tóm, có yếu tố ngoại (nước ngoài tăng tỷ lệ sở hữu), hoặc tăng trưởng lợi nhuận đột biến nhờ đã đến lúc gặt hái thành quả mở rộng đầu tư. Danh sách những doanh nghiệp như thế còn dài, nhưng không thấy bóng dáng công ty bất động sản.

Theo Thesaigontimes

Luật sư tư vấn miễn phí

Gọi ngay
0902818158- 0906834543
0906834543
0902818158

Tin pháp luật

CÁC ĐỐI TÁC

  • Nhà Đất Phúc An Khang
  • The Diplomat
  • The NewYork Review of Book
  • CogitAsia
  • Reuters
  • Viet Studies
  • The NewYork Times
  • TIME
  • Bloomberg Bussiness