Thứ nhất, cần xác định đối với đất thuê trả tiền hàng năm, Công ty B có quyền cho Công ty bạn thuê lại quyền sử dụng đất hay không?  Điểm đ, khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định “đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.” . Trong trường hợp Công ty B không thuộc trường hợp trên mà vẫn cho Công ty bạn thuê lại đất, hợp đồng thuê đất giữa hai công ty được xác định là hợp đồng vô hiệu. Việc xử lý tài sản trên đất sẽ căn cứ vào mức độ lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu để bồi thường thiệt hại và xác định rủi ro.

Thứ hai, nếu thuộc trường hợp được cho phép thuê lại đất theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, thì sẽ xem xét đến quyền chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm và thỏa thuận trong hợp đồng giữa hai công ty.

Theo quy định tại c, khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thêu đất trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau: “c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;”

Như vậy, theo quy định của pháp luật đối với đất thuê trả tiền hàng năm, Công ty bạn vẫn có quyền bán tài sản trên đất. Tuy nhiên, trong trường hợp thuê đất đã có thỏa thuận Công ty bạn chỉ được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng tài sản trên đất thuê khi có sự đồng ý của Công ty B”, do vậy sẽ có hai cách hiểu trong trường hợp Công ty B không cho phép Công ty bạn được bán tài sản gắn với đất thuê.

Cách hiểu thứ nhất, thỏa thuận giữa hai công ty về việc Công ty bạn không được phép bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm vi phạm quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, vi phạm quy định của pháp luật dân sự về quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt). Do vậy, Công ty bạn vẫn có quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê.

Cách hiểu thứ hai, Công ty bạn không được quyền bán tái sản gắn liền với đất thuê vì theo quy định tại Điều 4 BLDS 2005 “Quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản bên nào.

Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.”. Căn cứ theo quy định pháp luật, lại được xác lập dựa trên sự tự nguyện giữa hai công ty, do vậy Công ty bạn sẽ không được quyền chuyển nhượng tài sản gắn với đất thuê.

Theo ý kiến tư vấn của chúng tôi, cho dù có thỏa thuận “không được chuyển nhượng tài sản gắn với đất thuê khi không có sự đồng ý của bên B” và Công ty B không đồng ý cho Công ty bạn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê căn cứ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 169 BLDS 2005 “2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình”.

(Nguồn tham khảo: Xử lý tình huống trong thi hành Luật đất đai 2013 do TS. Nguyễn Minh Hằng chủ biên)

------------------------------------------------------------------------------
Mọi thắc mắc cần tư vấn gọi VPLS Minh Trí
Gửi yêu cầu Email: a10mtri@gmail.com, dongtudhl@gmail.com, phucminh80@gmail.com
Liên hệ qua Hotline: 0902818158 - 0903724089 - 0906834543 - 0906812689